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Immobilier : notes de définition
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Le terme immobilier est est un terme générique et très vaste qui regroupe tout ce qui à trait aux biens immobiliers (immobilis en latin), notamment les transactions, la construction, la promotion, le conseil, l'urbanisme, l'architecture, la gérance etc. D'autres activités telles que le droit et la finance y sont de près liés.
Bien immobilier
Un bien immobilier est un bien qui ne peut pas être déplacé, la racine latine de immobilier signifiant: «qui ne bouge pas».
En France, les biens immeubles sont juridiquement définis aux articles 517 à 526 du Code civil.
Cela peut concerner un terrain nu (c'est-à-dire sans la moindre construction), un bâtiment ou une partie d'un bâtiment qu'il soit à usage d’habitation, de bureaux, de stockage, industriel ou encore à usage mixte.
Mise en vente
Un bien immobilier peut être mis en vente par le biais son propriétaire. Il pourra s'il le souhaite utiliser les services d'une agence immobilière ou bien vendre par ses propres moyens, on parlera de vente en PAP "Particulier à particulier".
Mise en location
Un bien immobilier peut être également mis en location par le biais son propriétaire. Il pourra s'il le souhaite utiliser les services d'une agence immobilière ou bien vendre par ses propres moyens, on parlera de location en PAP "Particulier à particulier".
Bulle immobilière
Une bulle immobilière est une bulle spéculative qui apparaît à l'échelle locale d'une région voire sur l'ensemble du territoire d'un marché immobilier. Elle est caractérisée par une hausse rapide de la valeur des biens immobiliers.
Très intimement liée à des aspects spéculatifs et psychologiques, l’augmentation des prix évolue sans rapport avec de nombreux fondamentaux économiques comme les salaires ou le rendement locatif. Le marché reviendra immanquablement, sur le long terme, à sa valeur d’équilibre. Le dégonflement de la bulle peut être lent (cas des marchés immobiliers en général, en raison de la faible liquidité des biens), ou rapide : la correction des prix prend alors la forme d’un krach immobilier, laissant de nombreux propriétaires en equity négative (le montant de l'emprunt bancaire contracté est supérieur à la valeur du bien immobilier). Comme pour les différents types de bulles spéculatives, l’existence d'une bulle immobilière n’est connue de manière certaine qu’a posteriori, après son éclatement.
Lorsque la hausse des prix concerne une zone particulière (une ville, un quartier, un projet immobilier), on parle de spéculation immobilière.
Les raisons de la formation d'une bulle immobilière
* L'inflation et les anticipations d'inflation
* Les fluctuations de taux d'intérêts actuels et anticipés
* Le report d'investissements dans le cas d'un krach boursier
* Les fluctuations de réglementations dans l'urbanisme, le marché locatif, ou le crédit
* Le mimétisme comportemental
Il y a aussi la spéculation qui se fait dans des cas spécifiques, par exemple :
* Un changement de zonage en vue
* Une usine qui vient s'établir dans les environs.
Les causes de déséquilibre du marché sont diverses
Causes structurelles
* Concentration des populations sur certaines zones attractives professionnellement, climatiquement, culturellement, etc.
* Exode rural (dans les pays en voie de développement).
Causes conjoncturelles
* Les bulles et krachs immobiliers sont inversement corrélés aux taux d'intérêt. Des taux très bas abaissent les mensualités et poussent à s'endetter et acheter à prix fort.
* Un important surplus d'espaces inoccupés conséquent d'investissements immobiliers passés mal dirigés.
Causes réglementaires
* Le mauvais état du parc immobilier causé par une fiscalité inadaptée et par l'absence de protection des petits propriétaires.
* Un contrôle des loyers trop strict sur le marché du logement.
* Des politiques restrictives des permis de construire ; mais quand bien même ceux-ci seraient accordés de façon très libre, on ne peut pas bâtir sur les rues, et il faut bien en aménager de nouvelles.
* Une mauvaise gestion du patrimoine foncier et immobilier de l'État et la non libération du parc foncier et immobilier devenu moins utile.
Causes budgétaires
* Des politique de renouvellement urbain peu actives.
* La destruction de logements insalubres sans construction de logements neufs.
Causes sociologiques
* La fin des repères traditionnels (famille, État providence) qui rendent les individus réceptifs au stress.
* Les mythes de l'ère précédente (le golden-boy des années 1980, la nouvelle économie des années 1990) ont fait long feu et doivent laisser place à un nouveau mythe, celui du riche propriétaire terrien.
* Les rumeurs de pénuries de logement, entretenues par des mythes secondaires :
o Le mythe d'achats massifs d'étrangers.
o Le mythe du mini baby-boom des années 2000-2001.
o Le mythe de la hausse du nombre d'étudiants.
o Le mythe du marché local déconnecté des fondamentaux du marché.
o Le mythe du mauvais entretien du parc immobilier alors que la France bénéficie du meilleur parc d'Europe.
Mythes et psychologie
Contrairement à certains produits de consommation courante, les prix de l'immobilier sont très difficiles à déterminer. En fait, le « juste prix » est établi au regard des transactions précédentes. Cela soulève deux problèmes :
* d'une part, difficulté de connaître les prix des transactions réalisées,
* d'autre part, chaque appartement ou maison étant unique, difficulté de définir un prix moyen pour des biens différents.
Ainsi, la psychologie joue un rôle fondamental dans la détermination des prix de l'immobilier. La hausse comme la baisse des prix est alors un phénomène auto-alimenté, selon que les médias influencent – volontairement ou non – les ménages dans leurs achats immobiliers.
cCertains mythes subsistent – par exemple : « l'immobilier ne fait que monter », ce qui est absolument faux si l'on regarde l'historique des prix immobiliers sur les cent dernières années, qui montre plutôt l'existence de cycles dans les prix de l'immobilier[2].
Exemples de bulle immobilière
Bulle immobilière japonaise des années 1990
Gonflement :
Dès 1986, les prix du foncier augmentent fortement au Japon. Par exemple, l'indice du Japan Real Estate Institute concernant le foncier à usage résidentiel passe de l'indice 50 en 1978 à l'indice 126.1 en 1991. Comme le montre, le graphique la bulle foncière fut beaucoup plus importante dans l'immobilier commercial. L'augmentation des prix est globalement très largement supérieure à l'inflation mésurée sur les prix à la consommation. La flambée des prix touche les 6 six principales métropoles japonaises et en particulier la capitale Tokyo où la moindre parcelle de terrain vaut une fortune (on s'amusait alors à calculer que le prix théorique des jardins du palais de l'empereur, situés en plein centre de Tokyo était équivalent au prix de la Californie toute entière…).
Crise et dégonflement : Les prix baisseront modestement en 1990 et 1991, puis la baisse s'accélèrera. De 1990 à 2005, l'indice des prix de l'immobilier japonais connaîtra 17 années de baisse dans un contexte déflationniste généralisé. En 2005, l'indice résidentiel atteint 77.3, (37 % en dessous du plus haut) soit un niveau proche des prix de 1982 avant la flambée.
La bulle foncière japonaise et la déflation sévère qui a accompagné son éclatement sert de modèle aux économistes et aux banques centrales afin de définir des scénarios d'éclatement de bulle d'actifs. Quelques mois avant le déclenchement de la crise des crédits subprimes en 2007, Les Échos titraient par exemple « L'Amérique n'est pas un nouveau Japon »…
Bulle immobilière américaine des années 2000
Le marché immobilier américain a connu une croissance très forte des prix au cours des années 2000, après le dégonflement de la bulle Internet. Une trop grande quantité de liquidités sur le marché, et des conditions de crédit « exceptionnelles » (voir subprime), seraient à l’origine de cette bulle.
Toutefois, il faut observer que l'inflation immobilière a été très variable d'un État américain à l'autre. Dans son livre Le Logement, Crise publique, Remèdes privés[3], Vincent Bénard observe que, dans les États où la réglementation foncière est peu contraignante, l'offre de logements s'est adaptée à la demande, et les prix ont peu augmenté. Il en est ainsi du Texas. Par contre, là où les contraintes administratives sont fortes (exemple : Californie), les prix se sont envolés.
Cette analyse ne peut cependant être généralisée à l'ensemble de la planète, dans la mesure où certains pays européens à réglementation foncière contraignante n'ont pas connu de hausse (exemple de l'Allemagne) et où certains pays à réglementation foncière non-contraignante ont pu connaître une hausse importante (exemple de l'Irlande). Les constructions de nouveaux logements, bien loin d'entraîner une régulation de l'offre, de la demande et des prix, ont souvent produit un effet inverse, tirant vers le haut le prix de l'immobilier ancien (cas de la France), ce qui souligne le caractère spéculatif du marché de l'immobilier au début des années 2000.
Le dégonflement rapide de la bulle immobilière américaine (voir (en) United States housing bubble) en 2007 a engendré une crise monétaire et financière mondiale, connue sous le nom de crise des subprimes.
Et dans le reste du monde ?
Selon le magazine The Economist dans un article du 16 juin 2005[4], il existerait en 2005 une bulle immobilière dans l'ensemble des pays suivants : États-Unis, Angleterre, Australie, Nouvelle-Zélande, Irlande, Espagne, (voir à ce sujet l'article Bulle immobilière espagnole), Afrique du Sud, Inde, Chine et France.
Marché immobilier français
Le marché immobilier en France est, comme tous les marchés immobiliers, le marché de gré à gré de vente, d’achat et de locations de biens immobiliers situés en France.
Le marché immobilier français peut être segmenté en une multitude de sous-marchés voir de micro-marchés. Ces sous-marchés correspondent aux situations géographiques (régions, départements, pays, villes, quartiers, zones rurales etc.), aux types de bien (maisons, appartements, bureaux, locaux industriels ou commerciaux, terrains etc.) ou encore à la qualité et aux prestations du bien en question (anciens, à rénover, neuf etc.)
Sommaire
* 1 Évolution du marché immobilier français
o 1.1 Période 1914-1945
o 1.2 Seconde moitié du XXe siècle
+ 1.2.1 La loi de 1948
+ 1.2.2 Un marché corrélé à la croissance des revenus
+ 1.2.3 Le krach immobilier des années 1990
o 1.3 La bulle des années 2000
+ 1.3.1 Dix ans de hausse des prix (1997-2007)
+ 1.3.2 Le marché se retourne en 2008
+ 1.3.3 La perspective d'une baisse importante
* 2 Les indicateurs de l’état du marché
* 3 Notes et références
* 4 Voir aussi
Évolution du marché immobilier français
Chaque année, les notaires établissent des statistiques sur l'évolution de l'immobilier en France. De nombreuses classifications en fonction de la nature ainsi que du lieu, de l'état, etc. sont alors faites. Il est ainsi possible d'avoir une baisse continue pour un secteur géographique ou un type de bien quand la valeur moyenne sur l'ensemble des marchés sera en hausse.
Période 1914-1945
En 1914, avec le blocage des loyers, commence un régime de contrôle qui sera constamment prorogé jusqu’à la Seconde Guerre mondiale. Alors que la progression des loyers ne suit pas le coût de la vie, « les propriétaires réagissent en sacrifiant l'entretien des immeubles ; la construction, malgré les encouragements spécifiques, est indirectement freinée »[1]. Entre les deux guerres, le rythme de renouvellement des logements a baissé de moitié par rapport à la période avant 1914, et la proportion de logements vétustes a augmenté[1].
Seconde moitié du XXe siècle
La loi de 1948
Article détaillé : Loi de 1948.
Le marché immobilier français a été profondément déstructuré par la Seconde Guerre mondiale. La loi de 1948, en fixant par décret le prix des loyers des logements anciens, a eu une influence importante sur ce marché, notamment en favorisant la construction dans les villes. Les prix ont alors rebondi rapidement vers leurs standards historiques.
Un marché corrélé à la croissance des revenus
Depuis 1965, les prix (en euros constants) du marché immobilier français ont fait preuve d'une relative stabilité. Jacques Friggit, IPC chargé de mission au Conseil général de l'environnement et du développement durable, a observé que les prix des logements étaient reliés à la croissance des revenus des ménages et qu'ils oscillaient avec une marge de 10 % autour d'une tendance longue (tunnel de Friggit)[2]. Les prix en France ont été confinés dans le tunnel pendant plus de 37 ans, jusqu'en 2002.
Une exception concerne les prix des logements dans la région parisienne puisque ceux-ci sont en effet très largement sortis de ce tunnel en 1988 pour atteindre un maximum (plus de 50 % au-dessus de la tendance historique) en 1991. La spéculation immobilière entretenue par les marchands de biens est souvent tenue comme responsable de ce pic. À ce boom suivra une correction violente connue comme le krach immobilier de 1991 où les prix baissèrent fortement (de 30 % à 40 % dans certains secteurs) jusqu'en 1997.
Le krach immobilier des années 1990
Relation entre le nombre de transactions et le prix moyen pour le marché des appartements anciens à Paris 1985-2009 illustrant le caractère cyclique du marché immobilier.
En août 1990 la guerre du golfe éclate. Cette guerre sera le catalyseur du krach lié à l'éclatement de la bulle immobilière, notamment à Paris. Entre 1987 et 1991, les prix de l'immobilier s'étaient envolés principalement à Paris, en région parisienne et sur la côte d'azur avec une spéculation importante des marchands de biens, sans corrélation avec les indicateurs de croissance économique ou d'augmentation du niveau de vie des habitants. En 1991, les ventes se sont quasiment stoppées, marquant le début du krach immobilier. Dans les années qui ont suivi, de 1992 à 1996, les prix de l'immobilier ont constamment baissé (jusqu'à -30 à -40 % dans certains secteurs) pour atteindre de nouveau une valorisation en adéquation avec l'économie du pays.
Il est toujours difficile de prévoir les prix futurs. En revanche, les tendances historiques et récentes des prix peuvent donner des indications précieuses sur l'état du marché immobilier. Ainsi, les prix ont baissé de 40 % en euros constants dans tous les arrondissements de Paris entre 1991 et 1996
La bulle des années 2000
Dix ans de hausse des prix (1997-2007)
Durant la période 1998-2001, le marché a évolué dans la limite basse du tunnel de Friggit. Finalement, une croissance explosive des prix s'est produite à partir de 2002, cette fois-ci sur l'ensemble du territoire français. Déjà en octobre 2004, Jacques Friggit estimait que « l’évolution récente du prix des logements apparaît historiquement anormale »[4]. À la fin du premier trimestre 2007, l'indice pour l'ensemble du territoire est supérieur de 72 % à à sa tendance historique (80 % en Île-de-France et 68 % sur le reste du territoire).
Entre 1997 et 2007, les prix des maisons et des appartements ont finalement augmenté de 142 %. Selon la banque BNP, les prix de l'ancien ont quant à eux augmenté de 155% sur le territoire national, et de 191% à Paris (multiplication des prix par trois)
En 2007, les prix sont 20% plus élevés que pendant le pic de 1991.
Le marché se retourne en 2008
Historique des transactions en milliers d'unités du marché immobilier Français 1992-2009
Les premiers signes d'un ralentissement du marché sont perceptibles depuis l'été 2007 :
* Chute du nombre de ventes de logements neufs entre le premier et le deuxième trimestre 2007 (-12 % selon la fédération des promoteurs)
* Baisse des prix de 1,5 % en juillet et 1,4 % en août selon la FNAIM
* Brutale augmentation des stocks de logements invendus au deuxième trimestre 2007
En mai 2008, les professionnels de l'immobilier français s'accordent à parler d'une baisse des prix à hauteur de 3%. Le 1 ° juillet 2008, Sylvain Jutteau, directeur de la gestion immobilière du Réseau CENTURY21 annonce à la presse un "coup d'arrêt sur les loyers"
Le 10 septembre 2008, les statistiques des notaires indiquent une baisse du volume des ventes dans l'ancien de 25% au premier semestre 2008 par rapport à celui de 2007. Le marché du logement neuf a quant à lui baissé de 34%.
Le 28 octobre 2008, le Ministère de l'Écologie annonce une baisse de 23,3% du nombre de permis de construire (111 342 unités) au 3e trimestre 2008 par rapport au 3e trimestre 2007, cependant que le nombre de mises en chantier reculait de 8,1% (-11,8% sur 12 mois).
Au 4e trimestre 2008, la chute des prix s'amorce réellement : -6,5% (-5,9% à Paris), soit -1,63% sur l'ensemble de la France et de l'année, selon Century21.[11] Les zones où les déséquilibres immobiliers posent le plus de problèmes en France sont la Région parisienne, la Corse et les régions maritimes.
Indice INSEE des prix immobiliers (1998-T2 2009)
La perspective d'une baisse importante
Dès le mois de mai 2008, certains instituts d'analyse (Xerfi, SFAI) prévoient déjà un réajustement des prix en France de -25% d'ici 2010. En août 2008, Jacques Friggit évoque dans le journal Les Échos le scénario d’une baisse des prix de 35% étalée sur les six prochaines années alors que, le quotidien Libération n'hésite plus à titrer sa une « Immobilier : le krach au coin de la rue », alors que jusque là, le mot était quasiment tabou dans ce secteur.
Dans une note de conjoncture novembre 2008, la banque BNP Paribas pronostique "une baisse des prix réels comprise entre 30% et 40% (...), à l'issue d'un ajustement qui s'étalerait sur plusieurs années".
Les indicateurs de l’état du marché
Différents critères permettent de décrire le marché immobilier français.
Évolution des prix immobiliers en glissement annuel entre 1997 et 2006 (Fnaim/BIPE/Empruntis)
Évolution des prix en glissement annuel
L'évolution de cet indice de 1997 à 2006 est représentée sur la figure suivante. L'histogramme met en valeur la croissance et la sortie rapide du tunnel de Friggit. La période 2002-2005 où des hausses annuelles supérieures à 10 % ont été observées est particulièrement mise en valeur. Depuis 2005, la hausse des prix ralentit nettement. Selon les prévisions du BIPE, le glissement annuel sera de 6 % en 2006. Une autre enquête, publiée en décembre 2006 par l'institut Xerfi, prédit même une baisse de 25 % à l’horizon 2010.
Évolution de l'indice de solvabilité des primo-accédants entre 1999 et 2006. Capacité d'achat moyenne en bleu (en 2006 : 48,8 m²), marge de solvabilité en rouge (Crédit foncier/ESSEC)
Indice de solvabilité des primo-accédants
Le graphique rapporte l'évolution de la capacité d'achat et la marge de solvabilité selon l'indicateur Crédit foncier/ESSEC. La capacité d'achat moyenne est calculée comme la capacité d'achat en m² avec un taux d'effort moyen de 28 % et une durée de remboursement moyenne (19 ans). La capacité d'achat maximale est calculée pour un taux d'effort de 35 % et une durée maximale de 25 ans. La marge de solvabilité est la différence entre ces deux capacités. Au premier semestre 2006, la capacité moyenne d'un ménage primo-accédant éligible est de 48 m² en France métropolitaine en baisse de 17 % par rapport à celle estimée au premier trimestre de l'année 2000. La marge de solvabilité n'est plus que de 14 m² en 2006 et est en forte diminution (48 % par rapport à l'année 2000). La croissance des prix a donc eu un impact important sur la solvabilité des ménages primo-accédants.
Différents mécanismes ont permis d'amortir partiellement son impact durant cette période. Mais ni l'allongement de la durée d'endettement, ni la baisse des taux d'intérêt d'environ 2,72 points entre les deux extremums (5,61 % le 19/01/2000 à 3,07 % le 23/09/2005). et ni le lancement du nouveau prêt à taux zéro en 2005 n'ont suffi à compenser cette hausse des prix.
Marché immobilier
Le marché immobilier est le marché des biens immobiliers, pour l'achat/vente ou pour la location (ces deux marchés étant distincts mais liés par leur même fonction : le logement).
Les ventes immobilières se font essentiellement de gré à gré, mais une petite partie se fait en enchères (dans le cas de saisies, ou de biens vendus dans le cadre de successions conflictuelles).
Les transactions font généralement intervenir des intermédiaires.
Particularités propre à chaque bien
Jouent dans la négociabilité d'un bien immobilier les caractéristiques intrinsèques de ce bien (facilité d'accès et d'aménagement, confort, isolation, exposition, esthétique, vétusté, charges et contraintes, bien occupé ou librement habitable), voire des éléments sentimentaux (biens de famille).
Activité
Les montants en jeu sont considérables, supérieurs à ceux des marchés financiers ou de matières premières. Par ailleurs le patrimoine immobilier représente une large part des avoirs publics et privés.
Évolution des prix
Article détaillé : Évaluation immobilière.
L'unité de comparaison des prix de l'immobilier est généralement le prix au mètre carré (ou au pied carré, dans certains pays anglo-saxons). Pour les propriétés à revenus, on se sert de multiples du revenu et d'autres mesures reliées (taux d'actualisation). Enfin, des unités de comparaison fort variables sont aussi utilisées suivant le type de propriété (mètre cube, mètre de façade, prix à la chambre ou à l'appartement, etc.).
En plus de fluctuer dans le temps, les prix peuvent varier fortement selon la nature du bien. Ils sont liés, par exemple, à des phénomènes de rareté, de conjoncture économique et parfois politique, à la nature des contraintes administratives de construction[1],et à l'évolution des taux d'intérêt des crédits immobiliers. La dimension spéculative du marché immobilier est toujours un élément à prendre en considération. Il faut d'autre part admettre que les prix dépendent aussi de variables « irrationnelles » difficilement mesurables telles que le poids des croyances, les possibilités d'engouement, etc.
Pour le marché français, Paris est un indicateur qui présage de l'évolution du marché. Actuellement, des prix de 6000 à 10 000 euros par mètre carré sont courants pour les arrondissements recherchés. Ces niveaux de prix sont les plus élevés jamais atteints (en tenant compte de l'inflation). Cependant, depuis octobre 2008, les prix sont à la baisse. D'après le baromètre de De particulier à Particulier, pap.fr, (qui collecte les prix en temps réel, contrairement à celui des notaires qui publie les prix après la signature des actes authentiques, donc avec un décalage d'environ 5 mois) les appartements accusent, mois après mois, depuis cette date, une baisse d'environ 1 point par mois.
En effet, les prix ont chuté de 40% en moyenne dans tous les arrondissements de Paris entre 1991 et 1998 (en euros constants)
Réaliser une évaluation immobilière consiste à apprécier la valeur à laquelle un bien immobilier est vendable.
Motifs de l'évaluation
Plusieurs raisons peuvent inciter à estimer la valeur d'un immeuble :
* préparer une mutation (transaction),
* financer ou refinancer l'immeuble,
* effectuer les actes de gestion (assurer l'immeuble en valeur à neuf, faire le point de la valeur de ses propres biens dans le cadre d'une saine gestion, déterminer la valeur locative, i.e. le prix auquel on va louer l'immeuble),
* payer ses impôts ou vérifier leur bien fondé (droits de mutation, taxe foncière sur les propriétés),
* déclarer annuellement la valeur d'un portefeuille immobilier inscrit en Bourse,
* défendre ses droits en justice.
Le prix des immeubles gouverne, au-delà de l'investissement, la vie des personnes, des institutions et des États. Le contraste est saisissant : d'un côté, un risque majeur pour les économies de possibles mésévaluations, de l'autre, des pratiques trop souvent archaïques d'estimation des valeurs. Le phénomène est encore amplifié par la multitude des formes d'analyse.
Principales méthodes
Quelle méthode est à même d'évaluer, c'est-à-dire de « capturer » efficacement et utilement la valeur d'un actif immobilier ?
Une évaluation immobilière peut se faire suivant plusieurs approches :
1. La comparaison des prix pratiqués sur le marché pour des biens semblables.
2. L'actualisation des gains futurs générables avec le bien.
3. Le calcul du coût de remplacement déprécié du bien. Cette approche convient en particulier aux immeubles à usage unique ou hors-marché (écoles, musées, usines…).
Difficile, l'opération est généralement confiée à un spécialiste (expert immobilier en France, évaluateur agréé au Québec) qui va prendre en compte certaines données et utiliser quatre grandes méthodes qui sont des applications des trois approches précédentes.
Les données prises en compte
1. Les données physiques. Elles ont trait pour l'essentiel à la nature de l'immeuble et de son environnement immédiat :
* destination actuelle et potentielle (usage),
* dimension du terrain, surface habitable de l'immeuble, surface corrigée, etc.
* qualité architecturale, beauté, qualité des matériaux, équilibre de l'ensemble,
* état d'entretien,
* adaptation à sa destination (niveau de confort interne, existence de nuisances externes…),
* emplacement,
* voisinage.
2. Les données juridiques. En France, elles sont pour l'essentiel au nombre de trois :
* le zonage et le COS ou coefficient d'occupation des sols qui détermine le nombre maximal de m² constructibles, ce qui influe sur la valeur du terrain advenant une reconstruction,
* le mode d'occupation du local (loi de 1948, habitation, bureaux, etc.),
* les limitations accordées au droit d'aliéner (droit de préemption urbain, droit de préemption des fermiers et des SAFER).
S’ajoute la notion de « valeur à la casse » retenue par les créanciers dans le cas de saisie immobilière par-devant le tribunal de grande instance et équivalente à environ 75 % maximum de la valeur vénale.
3. Les données économiques. Elles sont fonction de l'importance du marché et de son évolution :
* conjoncture économique générale : dynamisme économique, taux d'intérêt, etc.
* conjoncture spécifique à l'immobilier : surplus ou pénurie d'espaces du type analysé, perspectives d'avenir, etc.
* conjoncture locale, etc.
Les quatre grandes méthodes d'expertise
En pratique, l'expert utilise simultanément plusieurs méthodes afin d'en recouper les résultats, mais comme il n'existe pas de prix de marché incontestable, il n'existe pas d'expertise incontestable.
Dans le cas d’une estimation avant « vente à la barre » ou par saisie immobilière devant le tribunal de grande instance, l’expert établit une « valeur à la casse » généralement égale à 75 % de la valeur de marché.
Par comparaison - valeur vénale
Elle consiste à comparer l'immeuble avec d'autres immeubles de même type ayant fait l'objet de transactions récentes, d'expertises, de décisions de justice ou encore de décisions de l'administration fiscale. Par analogie on en déduit la « valeur vénale » ou « valeur de marché ».
Par actualisation des revenus
Elle consiste, à partir d'un revenu généralement connu avec précision, à remonter vers le capital.
Le revenu dépend plus souvent des circonstances et des règlements que de la valeur de l'immeuble. En outre, le « rendement habituel » ou « taux d'actualisation » ne pouvant s'apprécier que par comparaison, cette méthode constitue dans une certaine mesure une méthode par comparaison.
Par estimation du coût de remplacement déprécié
Elle consiste à estimer le coût de remplacement de l'immeuble (équivalent au coût de reconstruction moins les désuétudes fonctionnelles observées) et à appliquer au résultat un coefficient de vétusté. On ajoute la valeur du terrain considéré comme vacant et suivant son usage optimal. Le résultat de cette méthode est d'autant plus précis que l'immeuble est récent. Pour obtenir une véritable valeur de marché suivant cette méthode, il faut tenir compte de toutes les désuétudes, en particulier les désuétudes économiques.
Par indexation
Elle peut être pratiquée quand, dans un passé relativement proche, une estimation a été établie de manière suffisamment crédible par une vente, une autre expertise, une décision de justice, un redressement fiscal etc. Cette valeur est indexée en fonction de l'évolution des prix des biens immobiliers semblables. Cette méthode est rarement employée et formellement déconseillée en matière de valeur vénale. Elle est en revanche, employée en matière de valeur faisant appel à des notions de coût (coût de remplacement, valeur d'assurance).
